Las bajas tasas han ayudado a los inversores inmobiliarios canadienses a superar a los compradores de vivienda por primera vez

Los compradores de vivienda por primera vez están fuera y los inversores están dentro. Esto es lo que podemos aprender de los datos del Banco de Canadá (BoC) que muestran la participación de los inversores inmobiliarios en el mercado. Antes de 2020, la demanda de bienes raíces por parte de los inversionistas estaba comenzando a disminuir. La caída de las tasas en 2020 desencadenó una nueva ola de demanda de los inversores que les ayudó a capturar una cuota de mercado récord. Durante el último trimestre, los inversores canadienses compraron 1 de cada 5 viviendas vendidas, en detrimento de los compradores primerizos.

Más de una de cada cinco casas en Canadá son compradas por inversionistas inmobiliarios

Los inversores inmobiliarios canadienses están capturando una gran parte del mercado. Les données de la BoC montrent que les investisseurs étaient à l’origine de 22,2 % des maisons achetées avec une hypothèque au quatrième trimestre 2021. Ce chiffre est en hausse par rapport à 21,3 % au trimestre précédent et à 19 % l ‘año pasado. Es possible que sea más alta que esta tasa ya que el Banco de Canadá solo usó datos sobre hipotecas de consumo. Los inversionistas también usan hipotecas comerciales, pero la gente generalmente no lo hace.

Los tipos de interés y la demanda de los inversores muestran una clara correlación

La relación entre las tasas bajas y la demanda de los inversores es nada menos que notable. Después de aumentar en el tercer trimestre de 2017, la demanda de los inversores alcanzó un máximo del 20,0 % en el trimestre siguiente. Las tasas más altas vieron caer aún más su participación de mercado a medida que las tasas continuaron subiendo. La tendencia hizo que la participación de los inversores en el mercado cayera hasta 2020. Todavía históricamente alta, pero cada vez más usuarios finales formaban parte del mercado inmobiliario.

Inmediatamente después de que las tasas de interés caen en 2020, se activa la máquina de demanda de los inversores. Un trimestre después, la proporción de viviendas compradas deja de caer y la tendencia se invierte. En el cuarto trimestre de 2020, la participación de mercado comienza a formar la formación tradicional de palo de hockey de un patrón de alto crecimiento. Si el BoC fuera una empresa nueva, se consideraría un gran éxito. El unicornio de los jodidos Millennials y gente de bajos ingresos, por así decirlo.

Los compradores de vivienda por primera vez pierden cuota de mercado frente a los inversores

El apalancamiento barato no se trata solo de ver a los inversores tomar una mayor parte del mercado. El mes pasado, RBC advirtió que los inversores estaban desplazando a los compradores de vivienda por primera vez en sus carteras. Esta es una tendencia con más de unos pocos puntos de datos para confirmar. Los datos del registro de la propiedad muestran que los inversores compraron más de una cuarta parte de las viviendas vendidas en Toronto, por ejemplo.

Toda esta nueva oferta? Un análisis que realizamos a principios de este año muestra que los inversores han comprado hasta el 90 % de la oferta reciente. Una nueva oferta sale al mercado pero no hace que la vivienda sea más asequible. Esto se debe a que el Banco de Canadá ha dotado a los inversores de capital barato para que se conviertan en intermediarios. El problema es claro incluso antes de considerar el impacto de un comprador marginal bien financiado en el precio.

Cómo estimulan las tasas bajas la demanda de los inversionistas? Apalancamiento barato y fácil para todos. A pesar de la narrativa de que el dinero barato ayuda a los pobres, en realidad nunca tuvo sentido. Cuanto más rica es una persona, más influencia puede obtener en basic. No importa si el capital utilizado para crear apalancamiento proviene de un fondo de cobertura o de una línea de crédito con garantía hipotecaria, la ventaja es para quien tenga más.

De Nederlandsche Financial institution, el banco central de los Países Bajos, realizó una investigación para respaldar esta conclusión. Cada choque de tasa baja transfirió hasta el 6% de la riqueza nacional al 1% más rico de los hogares de un país. Más capital significa una mayor capacidad para utilizar el apalancamiento, un punto evidente en el gráfico anterior.

A medida que aumentan las tasas de interés, la demanda de los inversores debería caer y los inventarios deberían aumentar. Es exactamente lo contrario, pero incluso el Banco de Canadá está empezando a darse cuenta de que se equivocó hace mucho tiempo con las tasas bajas y la mejora de la asequibilidad.

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